Qué dice la ley desde el 23 de octubre de 2026
La Ley 4/2026, de 1 de octubre, publicada en el BOE el 3 de octubre de 2026 (BOE-A-2026-20528), reescribió el artículo 10.1.b de la Ley de Propiedad Horizontal. Está en vigor desde el 23 de octubre de 2026.
Las obras de accesibilidad son obligatorias y no necesitan acuerdo previo de la junta cuando las piden los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios personas con discapacidad o mayores de 70 años. La condición económica es que lo repercutido cada año, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no supere doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
Si la comunidad financia la obra con un préstamo, el reparto se hace en tantos años como permita la financiación, de modo que la cuota anual baja. Y cuando las ayudas efectivamente concedidas alcanzan el 70 % del importe de las obras, la ejecución es obligatoria sin que se apliquen esos límites económicos.
Qué cambió respecto a la norma anterior
Antes, el límite económico desaparecía cuando las ayudas a las que la comunidad podía acceder llegaban al 75 % del coste. Ahora el umbral es el 70 % y cuentan las ayudas efectivamente concedidas, no las solicitadas. La comunidad tiene que pedir las ayudas cuando el propietario que solicita la obra le facilita la información de las convocatorias.
- Quién puede pedirla: igual, mayores de 70 años o personas con discapacidad.
- Votación en junta: no hace falta dentro del tope, igual que antes.
- Umbral de ayudas que elimina el tope: del 75 % al 70 %, y solo ayudas concedidas.
- Si las ayudas no llegan o se supera el tope: la obra sigue siendo obligatoria si quien la pide paga el exceso.
- Si la comunidad no la hace: el propietario puede pedir al juzgado que la ordene.
- Peticiones anteriores al 23 de octubre: la ley no fija un régimen transitorio. Si su petición estaba cerca del umbral, preséntela de nuevo por escrito.
Si la junta vota a favor, el tope no cuenta
Hay una segunda vía. Si la propia junta aprueba por mayoría las obras de supresión de barreras o la instalación de un ascensor (art. 17.2 LPH), todos los propietarios quedan obligados a pagar, aunque lo repartido en un año supere las doce mensualidades. Es la salida cuando la persona tiene 68 o 69 años, o cuando el coste se pasa del tope y nadie quiere asumir el exceso.
Salvaescaleras, plataforma, rampa o ascensor
La ley no elige la obra: habla de las que sean necesarias para un uso adecuado del edificio. En la práctica suelen pedirse estas cuatro, con distinto coste y espacio.
- Rampa: para pocos escalones en el portal; la pendiente y los descansillos siguen el CTE DB-SUA.
- Salvaescaleras de silla: escalera interior y usuario que puede sentarse; deja más ancho libre que una plataforma.
- Plataforma salvaescaleras: para silla de ruedas; necesita más ancho de escalera.
- Ascensor: varias plantas sin ascensor; coste alto, así que casi siempre deciden las ayudas y el 70 %.
Cómo pedirlo paso a paso
- Pida dos o tres presupuestos de la obra.
- Busque las convocatorias de ayudas de su comunidad autónoma y su ayuntamiento, y entréguelas al administrador: la comunidad debe solicitarlas.
- Envíe la solicitud por escrito al presidente y al administrador: quién vive en la vivienda, su edad o su discapacidad, la obra pedida y los presupuestos.
- Pida el cálculo de lo que supone al año por vivienda frente a doce mensualidades ordinarias.
- Si la comunidad se niega estando obligada, el propietario puede acudir a los tribunales.
Cataluña tiene su propia norma
Esta reforma de la ley estatal no se aplica directamente en Cataluña, que regula la propiedad horizontal en su Código Civil. Allí, compruebe la norma catalana con su administrador.
Preguntas frecuentes
¿Tienen que votar los vecinos para poner un salvaescaleras?
No, si la persona es mayor de 70 años o tiene discapacidad y lo repartido al año cabe en doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, o si las ayudas concedidas cubren el 70 % del coste.
Tengo 68 años, ¿puedo exigir el ascensor?
Por la vía obligatoria, no: la ley exige ser mayor de 70 años, salvo discapacidad. Puede pedir que la junta lo vote; si se aprueba, pagan todos.
¿Qué pasa si las ayudas cubren el 60 %?
La obra es obligatoria si lo repartido al año cabe en doce mensualidades. Si no cabe, sigue siendo obligatoria solo si quien la pide paga el exceso.
¿Cuentan las ayudas que hemos pedido pero aún no nos han dado?
No. Desde el 23 de octubre de 2026 cuentan las ayudas efectivamente concedidas.
¿Vale si soy inquilino?
La ley habla de los propietarios en cuya vivienda vive, trabaja o presta servicios la persona. Si es inquilino, la solicitud la presenta el propietario de su vivienda.
¿Se aplica en Cataluña?
No directamente: rige la normativa catalana de propiedad horizontal.